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警惕!小镇开发的八大忽悠

2018-01-29 15:26:26   德安杰北京公司


        小镇开发高热不退,经过一年多的喧嚣,目前应该都进入实质阶段了,但是,在我所了解的近100个小镇中,真正动工开建的少之又少,这一方面反映开发商逐渐认识到了小镇开发的复杂性和高风险,谨慎进入,是一种态度。但更多小镇没有开工的主要原因却是,根本没有做好准备,或者说根本就没准备真正开发,拿地就是为了忽悠。

        在此,我必须对这些人当头棒喝:忽悠出不了真正的小镇,忽悠对于小镇就是一颗毒瘤,只会害人害己。

        下面,我们总结一下目前最典型的忽悠类型,以此引起警惕。

原文:

第一大忽悠:空手套狼型

       这类开发商根本没有准备投入资金,其目的只是两头忽悠,空手套白狼。一头向政府跑马圈地,一头向投资者用地引资,至于小镇怎么开发?小镇开发后是不是能活?则不在其考虑范围内。

当然也有部分开发商,本身实力不强大,采取这种方式也是迫不得已的行为,但小镇开发,真的不是这些开发商能驾驭得了的。

       先不说小镇的开发投资根本不是普通房地产开发比得了的,一个小镇少则投资2、30亿,多则上百亿,起步资金也要几个亿吧,没有这个实力别妄谈小镇开发。再说,就算能融到钱,小镇的开发也完全不像房地产,可以快速滚动,小镇开发必须做好长期的运营规划,一个小镇发展成熟到可以赚钱,没有3-5年甚至7-8年,想都别想,想靠收门票、餐饮、客房快速回本,那只是你的一厢情愿。

       所以说,没钱别开发小镇。

 

第二大忽悠:圈地卖地型

       与第一种有点区别的是,这类开发商通过低价,向政府圈了大块的土地,然后寻求合作,或者引资。其目的不是开发,而是做的卖地的生意。

       对于这种行为,我们需要认真思考,这种用地值不值得开发,值不值得冒风险?

       首先,这类用地往往倚仗与当地政府的关系,土地来源是存在较大的政策风险的,一是用地手续,或者用地流程可能不完善,二是政府换届,牵线搭桥的关系不再,就可能面临政治承诺的风险。

       其次,不能因为地价低,就冲动投资开发小镇。虽然较低的地价,有利于控制成本,但后期的投入才是大头,不能因小失大。我已经反复强调,并不是所有的土地都能开发小镇,小镇选址的三大要素:一是资源;二是交通;三是人气。三大要素缺一不可,能满足三大要素的土地才具有开发小镇的条件,否则,地块再大,地价再低也没有开发价值。现在很多开发商选择荒山荒滩,或者是远离城市的农田做小镇,这些荒山荒滩农田,资源没有特色,交通时间长且不顺畅,面对的又是局部市场,人气在哪里?关键是一动就是几千亩、上万亩,请问,你这几千亩、上万亩想好做什么了吗?

第三大忽悠:玩概念型

       在给政府做顾问,或是给开发商做诊断时,我还常常碰到这样的情形,土地还没有到手,前期调研和前期策划也没有介入,就先找规划设计院画图,然后拿着概念方案去向政府拿地,更有甚者,一张图可以同时洽谈数个项目。

       其实,这里边有两种情形,一种是存粹的向政府忽悠土地,其目的与一、二类情况比较类似;第二种,是迫于拿地的压力,小镇开发涉及的土地量大,地方政府出于谨慎考虑,往往要求开发商先提交规划设计方案,或者开发方案。

       在我看来,这样的概念设计方案,对小镇开发来说,毫无价值。没有对资源、市场、消费者做认真深入的分析,没有精准的对小镇定位,也就是根本不清楚到底做一个什么小镇、怎么做?没有把小镇的开发、盈利、运营模式设计好,就开始画些效果图,取上几个好名字,然后罗列一大堆拍着脑袋想出来的什么景点、功能名称,就以为大功告成了…那不叫小镇。

       每一个小镇都应该是独特的,有独特的交通、资源、环境、市场等条件,都需要有量身定制的开发方案。先有策划、再考虑如何落地,最后才是做规划、做设计,只有这样的流程才能保障决策的科学。无论是开发商,还是政府相关部门,都不要再拿这类方案自欺欺人了。

 

第四大忽悠:赤手空拳型

       房地产开发时代,我就亲眼目睹过很多小型开发商,公司团队建设极其缺乏,在市场上磕磕碰碰,好在运气好,房地产开发的相关产业链还算比较成熟,市场上有各种各样的资源可以借用,如策划公司、设计公司、代建公司,销售代理公司、广告公司等等,做普通的项目,这种团队也够了。

       但千万不要把这种经验带到小镇开发中来。小镇开发与房地产开发的不同点就在于,小镇开发面对的不是单一的市场,在整体功能、产品、配套、服务、盈利模式、开发模式等方面都存在根本性的差异,抱着房地产开发的心态、理念、模式、流程、经验绝对会痛不欲生、万劫不复!

       回到团队建设,先不说策划能力,即使是后期的服务能力、运营能力、管理能力,就不是小型公司能够驾驭得了的,需要建立完善的公司架构。当然,借助外部资源是最好的捷径,比如说开发养老小镇,需要相关的医疗、专业养老机构、社区养老服务机构、老年教育等配套产业,这些够可以引进合作伙伴。

      所以说小型开发商,千万不要贸然进入小镇开发。小镇开发周期短则5到8年,长则10年、20年,自身没有长线运营的魄力难以为继。

第五大忽悠:政策寻租型

      有些开发商,把主要精力放在跑政策、跑立项、为项目挂牌等等,好好的政策,被硬生生的变成了寻租的空间和利益输送的纽带。国家的扶持政策是为了更健康的推动小镇发展,绝不会允许蛀虫钻空子,最近国家发改委已明令清查和摘牌,就是对这些蛀虫的防范。

      只有在确立好小镇的“顶层设计”的基础上争取优惠政策支持,才是小镇开发的正途。

 

第六大忽悠:夸大回报型

      我见过很多所谓开发商,在没有具体运营模式、盈利模式的情况下,夸夸其谈小镇的高额投资回报,这类人,我一向视为骗子。

      坦诚地说,小镇开发的复杂性、成长培育的长周期性,以及市场风险,决定了不是所有小镇开发参与者都会有回报。

      同时,小镇开发回报具有高度的不确定性,即使在初期,对小镇开发、盈利、运营模式都进行细致的规划,在执行过程中,市场也会面临诸多的不确定性,这与地产开发卖房子不一样,卖房子,清盘只是时间早晚问题。小镇的盈利很难予以预计,我们只能通过更科学的研究和决策,努力达到预定目标。

第七大忽悠:羊头狗肉型

      很多开发商挂着小镇开发的名头,本质却是房地产开发。

      就目前来说,房地产还是小镇盈利的核心组成部分,甚至可以说,没有房地产就没有小镇。但是,小镇开发并不等于房地产开发。

      小镇是生活、生产和生态的结合,具有广泛的人文和社会特征,这不是房地产可以单独解决的。如果仅有房子,而没有文化,没有特色,没有赖以生存的产业,房子就只是一堆钢筋水泥。

      以小镇开发的名义行房地产开发之实,有违发展的初衷,反过来说,如果认为房地产开发就是小镇开发全部,那终将误入歧途。

 

第八大忽悠:文化放大型

      很多地方,有些很小的文化遗迹,比如说几间民宅、几口古井,就嚷嚷要开发上万亩的文旅小镇,不可否认,有些文化古迹本身很小,但大有价值,如山西洪桐的大槐树,每年吸引数百万游客参观,因为那凝聚了民族共同的历史记忆。

      没有文化,不能称之为“文旅小镇”。但是,文化的概念很宽泛,不是所有有文化的地方都可以开发小镇,我们还要看文化的传承和发展脉络是否清晰、对市场是否有足够的吸引力;文化是否有延展性,文化是否具有商业和产业价值…….